房屋二胎借款成數高手續簡便

一、房屋二胎借款是什麼？

房屋二胎借款的意思就是在原有房屋已申辦房貸情況下，將房子再度做為抵押品，向銀行、融資公司，或其他民間機構申辦貸款。由於原本房屋的貸款尚未還清，房屋設定的第一順位債權是原來的借貸銀行，而新借貸機構則擁有第二順位債權（俗稱「二胎房貸」）。當借款者發生無法還款情形時，原借貸銀行因享有第一順位債權，故可優先聲請法院拍賣。故做二胎業者的風險比一胎房貸業者高，因此銀行在承做二順位房貸時，因需承受較高風險，不僅審核條件與過程比較嚴格，同時利率也會比一般型房貸高。但若是您找上市櫃融資公司辦理，則審核條件相對寬鬆，較好核貸。

房屋二胎借款優勢

• • 一般人申請大規模融資公司二房屋二胎借款享有審核速度快、條件較銀行寬鬆、不看信評、接受有信用瑕疵者申請。
  • 貸款成數高達120％，一般融資公司最高額度500萬，但國峯厝好貸最高額度3000萬，且國峯不收代辦費。
  • 適合攤商、自營商等無工作薪資證明者，或信用評分過低遭銀行婉拒者申辦。

房屋二胎借款缺點

• • 如果找的是民間機構代辦，品質良莠不齊，且可能沒有經過合法立案，無法可管，風險非常高。
  • 廣告文宣上民間二胎經常以誇大、不實手法，吸引客戶上門，引誘簽約卻將房地契約拿走，讓當事人申訴無門。
  • 民間二胎的利率非常高，不合理的超高利率，增加申辦者的還款困難度。
  • 民間二胎有許多灌水或虛設的收費項目，申辦者需支付更多不合理的金額才能借款，許多虛灌的收費名目，甚至高達核貸金額的50%。

房屋二胎借款與增貸、轉增貸有什麼差別？

在原本有房貸的情況下，一般人能夠利用同一房產，創造更多資金來源嗎？答案是可以的，除了前文所說的二順位房貸，最常見的方法就是房屋增貸與房屋轉增貸。那麼這些不同活化房產資金的方式各是什麼？以下就來為您詳盡解答。

房屋增貸是什麼？

房屋增貸，就是原本就有一筆房屋貸款，在正常還款一段時間之後（通常至少需1～2年才具資格），再以同一房屋為擔保品，向同家銀行申請貸款。由於房屋在第一次貸款之後，可能因為房價上升而增值，因此借款者即使還沒有還完貸款，卻有機會透過房屋增貸，將增值的房價與已經還款的本金，自銀行借出來運用，因此又稱為「房貸增貸」。如果經過房屋鑑價，發現房價增值許多，那麼就有機會貸到較高額度，

房屋增貸優點

• • 目前房屋增貸利率約比2％稍高，最大優點是利率雖然也是比原房貸利率稍高，但是相對於其他資金管道，比如信貸卻是相對優惠。
  • 費用上來說，房屋增貸會比房屋轉貸所需花費的登記規費、代書費、違約金、保險等費用低。
  • 由於是向同家銀行申請，審核速度相形之下，會比跟其他銀行申辦要快。
  • 在還款期限長達20～30年，因為攤還期較長，借款人每月本息攤還的負擔壓力相對較輕。
  • 貸款額度上來說，房屋增貸是依據房屋市值，以及原房屋核貸成數來決定，不像銀行信用貸款有規定額度不可超過月均收入22倍的限制。

房屋增貸缺點

• • 由於辦理房屋增貸時，銀行會針對房屋做鑑價，如果房屋價值升值不多，而借款者在原本的房貸中還款金額很少時，那麼所能增貸的額度就非常有限。如果以公式來粗估計算，其公式為：房屋增貸額度＝房屋市值×貸款成數（採平均約8成計算）－償還原房貸後的貸款餘額。因此兩年前買的800萬房子，經過兩年來還款240萬之後，貸款餘額為560萬，目前市值依然是800萬，那麼房屋增貸額度就是將房屋市值800萬乘以8成之後，得到640萬，再扣掉貸款餘額560萬，兩者相減脂後所得到的增貸額度僅有80萬，幾乎很難滿足大額資金者的需求。
  • 對於銀行而言，借款者辦理房屋增貸，等同增加一筆貸款，未免有償付疑慮，銀行還是會針對借款者的工作收入、信用評分（最好維持在600分以上）、負債比等等進行審核。如果申請者沒有穩定工作收入、有信用瑕疵或負債比過高等情況，非常容易遭到銀行婉拒而退件。
  • 在稅務上，當借款者申報所得稅時，只能列舉扣除原房貸中的利息，而房屋增貸則無法列入。

房屋轉增貸是什麼？

房屋轉增貸是將已有的房屋貸款從A銀行轉換到B銀行，重新辦理貸款。B銀行會重新針對房屋鑑價、評估申請者的還款能力、信用評分，及工作穩定性，再度給予新的貸款利率、額度、還款年限。通常房屋轉增貸在房屋市值增加、原貸款的還款餘額大幅減少，且新貸款銀行的利率比較低時，才能幫助申請者拿到一筆可觀資金。

房屋轉增貸優點

• • 房屋轉增貸的最大優點是可以延長還款年限，比如您原本跟A銀行申辦約定20年為還款條件，繳款10年之後，轉貸到B銀行，同樣約定還款期限為20年，其餘貸款條件不變。由於之前已經還了10年，貸款餘額已經減少，而您後來又找B銀行將餘額又分攤成20年償還，等同多增加10年的還款時間，可以減少每月還款金額，讓您有餘力將每月多餘資金作其他運用。
  • 房屋轉增貸另一個優點是可以活化不動產變現，假如您向B銀行轉增貸時，剛好您的房屋有增值，那麼您將能多拿到一筆資金。比如心茹原以1200萬購屋，向A銀行貸款720萬（貸款六成），十年後貸款餘額剩420萬。心茹這時改向B銀行申請轉增貸，因他個人工作升職獲得加薪且信用良好、房屋座落於黃金地區而增值，經B銀行鑑價評估後房屋現值為1500萬，給予核貸成數為八成，扣除B銀行先還心茹在A銀行的房貸欠款，那麼心茹總共可以拿到780萬的轉貸資金（1500萬×80％－420萬）
  • 假設您的房屋地段沒有增值紅利，但後來因為市場因素，B銀行推出非常優惠的利率，除了低利率有助於減少原先的貸款餘額，您也可以爭取B銀行的寬限期，通常為 1～ 2 年，在此期間內您只需要繳納利息不用支付本金，如此也將能降低每月還款的經濟壓力。

房屋轉增貸缺點

• • 由於房屋轉增貸是向另外一家銀行重新辦理房貸，等於所有的手續費、地政設定費、代書費都要再繳一次，採外也有舊銀行的塗銷費用。而且若原房貸還在綁約期，那麼就需要向原銀行繳交約 0.5％~1％的違約金。
  • 需要重新跑一次房貸流程，而且也要處理跟舊銀行之間的塗銷流程，需耗費較多時間處理。
  • 新銀行會重新申請者的條件，若工作收入、信用評分狀況不佳，可能影響新銀行給予的核貸額度與利率，最糟情況有可能無法通過審核。
  • 如果之前買房享有首購優惠利率，辦理轉增貸有可能無法享此福利，因此需要將轉增貸所花費的成本全部試算清楚，以免得不償失。

從上面整理表可以發現，房屋增貸適合信用佳、對於資金需求額度較低者。而若需要大筆資金、且可以在新銀行獲得更低利率方案，或是房屋大幅增值，就可以考慮房屋轉增貸。若是臨時需有大筆資金需求，沒有工作薪資證明、自由業、家管或是信用評分不被銀行接受，就比較適合洽商融資公司申辦房屋二胎借款。

有哪些地方可辦理房屋二胎借款？有風險嗎？

針對想要辦理二順位房貸的人，有三種管道可以提供選擇，包含銀行、融資公司與民間機構（包含代書代辦、當鋪、資產管理公司）。除了銀行二胎，一般人對於融資公司，以及民間機構的了解並不是很多，甚至因為辦理速度比銀行快許多，誤以為是地下錢莊，感覺風險很大。但事實上，合法立案的大規模融資公司，由經濟部商業司所管轄，不僅提供比銀行更加快速的審核流程與時間，條件也較寬鬆門檻較少。而一般民間私設的借貸機構就不一定有法可管了，以下帶您詳盡了解這三個管道的區別、優勢與缺點。

民間二胎優勢

• • 房屋鑑價金額較銀行高，貸款成數120％遠高於銀行最高成數95％。
  • 沒有銀行計算貸款額度限制在申請人月薪22倍的上限，故貸款額度比多數銀行高，可達500萬。
  • 對於信用評等要求比銀行寬鬆，接受信用有瑕疵者、負債比過高、有信用卡循環利率、動用預借現金、貸款遲繳者，只要沒有過於嚴重的信用問題，基本上容易過件。
  • 速度快，從過件到核貸最快3天就可以撥款。而且還款年限多為7～10年左右。每月可以設定低額還款金額，負擔不會太重。
  • 不需要薪資證明，收入不固定的自由接案者、兼職者，或者沒有薪轉存摺的攤販、無底薪業務、保母、清潔人員與家教等職業都能申辦。

民間二胎風險

由於很多民間二順位房貸並非合法立案業者，只要有資金都可以自己開設機構進行檯面下的二順位房貸，因此品質參差不齊，民眾選擇該管道將會面臨以下諸多風險。

• • 私人單位或地下錢莊以二順位房貸為名義廣告宣傳，招攬生意。
  • 利率過高，有的代書代辦或者資產管理公司的利率高達36％，有些當鋪也高達30％，相當不合理。
  • 在核貸之前有過多收費項目，比如代辦費、服務費、諮詢費等等。通常銀行以及融資公司都是確認核貸撥款時，才會收取手續費或開辦費。
  • 規定不合理的違約賠償金、抵押權金額設定非常高，以及虛設和灌水的收費內容比較多。
  • 申辦過程處理不專業，可能影響您的信用評等，導致信用下降，損及您個人權益。